Os compradores de casas costeiras estão ignorando o aumento dos riscos de inundação e os prêmios de seguro crescentes

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A Flórida não é o único estado a lidar com inundações costeiras. As empresas em Annapolis, MD., enfrentam marés altas e inundações cada vez mais frequentes, assim como os proprietários de casas em partes da Virgínia, Carolina do Sul e outros estados. Jim Watson / AFP via Getty Images

Apollo Beach, na Flórida, é um labirinto de canais ladeados por centenas de casas situadas bem perto da beira da água. Toda a comunidade, ao sul de Tampa, fica a apenas 3 pés acima do nível do mar, o que significa que está em risco de tempestades à medida que o nível do mar aumenta.

Os compradores de casas ao longo das costas dos EUA podem verificar o risco de inundação de cada propriedade com a mesma facilidade com que verificam o tamanho dos quartos - a maioria das listagens de imóveis costeiros agora incluir detalhes futuros de risco de inundação que levam em conta as mudanças climáticas. Em Apollo Beach, por exemplo, muitas das propriedades estão pelo menos 9 em 10 na escala de risco de inundação.

Esse conhecimento não está impedindo os compradores de casas, no entanto.

As casas à beira-mar são vendo em dias de ir ao mercado, e a mesma história está se desenrolando ao longo da costa sul da Flórida numa época quando científico relatórios estão avisando sobre os riscos crescentes de inundações costeiras à medida que o planeta aquece.

Somos professores de geografia urbana e Política americana que seguem o setor imobiliário. Para entender por que as pessoas estão ignorando um risco que pode levar a danos caros e, eventualmente, reduzir o valor de sua propriedade, conversamos com centenas de agentes imobiliários da Flórida sobre as motivações e preocupações de seus clientes.

Aqui está o que aprendemos.

Nada leva os compradores a considerar o risco de longo prazo

Pesquisamos 680 corretores de imóveis licenciados da Flórida no final de 2020. respostas sugerem que os potenciais compradores de casas, em geral, não estão levando em consideração a vulnerabilidade de elevação ou inundação ao procurar novas casas, e a disponibilidade de mapas detalhados de risco de inundação teve pouco ou nenhum impacto sobre eles.

Parte do problema pode ser que os credores hipotecários e avaliadores não estejam levando em conta a vulnerabilidade das propriedades ao aumento do nível do mar, de modo que os compradores de casas não estão sentindo imediatamente o risco em seus bolsos. Compradores mais ricos que não precisam de hipoteca não são necessários comprar seguro contra enchentes, e o Congresso tem um história de reversão taxa de seguro contra inundações aumenta.

Em suma, nada está forçando os compradores a considerar os riscos de longo prazo.

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Muitas casas e comunidades à beira-mar da Flórida estão em risco de aumento do nível do mar e tempestades. Jeffrey Greenberg / Universal Images Group via Getty Images

Ao mesmo tempo, os estudos mostram claramente como os riscos se traduzem em custos. Um artigo recente de cientistas que criam mapas de risco de inundação descobriu que Hillsborough County, Flórida, lar de Apollo Beach e Tampa, provavelmente verá um 70% de aumento em danos de inundações anuais até 2050 por causa das mudanças climáticas. Isso é menos de uma hipoteca de 30 anos de distância.


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O que os corretores de imóveis estão ouvindo

Raciocinamos quando iniciou a pesquisa em 2020 que se algum segmento da população estivesse evitando propriedades em risco de inundação, então a demanda deveria cair e os preços deveriam cair. Nosso pesquisa anterior em 2018, envolvendo proprietários de residências costeiras da Flórida, descobriu que tanto os republicanos quanto os democratas acreditavam que seus futuros valores residenciais não seriam afetados pela elevação do nível do mar.

Para testar a teoria de que o mercado está ignorando amplamente o risco de inundação, perguntamos aos agentes imobiliários o que eles viram: até que ponto eles observaram os preços das casas caindo ou não subindo tão rapidamente para propriedades em risco de inundação? Quarenta e cinco por cento relataram “nada”. Apenas 11 dos 680 agentes indicaram que os preços das casas para imóveis em risco de inundação estavam “com muita frequência” estagnando ou caindo.

Também perguntamos se eles tinham visto credores hipotecários recusando pedidos de empréstimos ou aumentando as cobranças de empréstimos em áreas propensas a inundações, na forma de pontos ou seguro hipotecário, por exemplo. Sessenta por cento disseram “nunca” e apenas 7% disseram “com alguma frequência”, “com muita frequência” ou “o tempo todo”.

A grande maioria dos corretores, quase 70%, disse esperar pouco impacto no mercado imobiliário nos próximos cinco a 10 anos.

Aqui está um pouco do que eles disseram.

“As pessoas estão e ainda vão comprar nas áreas costeiras da Flórida e, se estiverem comprando, não haverá queda de valor. O maior grupo de compradores que impulsionam o mercado são aposentados ou em breve aposentados e eles acreditam que já terão ido embora antes que haja qualquer impacto das mudanças climáticas. Eles estão comprando principalmente com base na emoção e não levando em consideração o custo de propriedade a longo prazo. Eles também estão comprando com dinheiro e sem hipoteca.”

Mesmo os credores atualmente não têm incentivos reais para recusar pedidos de hipoteca para propriedades em risco de uma futura elevação do nível do mar. Agências federais que compram hipotecas em conformidade atualmente não exigem a coleta de informações sobre risco de inundação ou provável elevação do nível do mar. Se esses requisitos fossem alterados, o risco de inundação seria traduzido em decisão de empréstimo.

“Os compradores de propriedades costeiras são financeiramente mais alheios ao risco e podem pagar a taxa mais alta de seguro ou auto-segurado. A elevação do nível do mar não é atualmente uma prioridade em nosso mercado local”.

O seguro federal contra inundações tem sido fortemente subsidiado pelos dólares dos impostos dos EUA há anos. Na verdade, o Programa Nacional de Seguro contra Inundações deve ao Tesouro dos EUA cerca de US $ 20 bilhões para despesas que excedam os prêmios que os proprietários pagam. A partir de 1º de abril de 2022, todas as suas novas e renovadas apólices de seguro contra inundações estará sujeito a uma novo sistema de preços denominado Classificação de Risco 2.0 projetado para levar em conta o risco.

Mas o programa enfrenta pressão política de membros do Congresso para garantir que as taxas não subam muito rapidamente ou fiquem muito altas. Além disso, os compradores que compram casas à vista, uma parte relativamente grande do mercado no sul da Flórida, não estão sujeitos aos requisitos de seguro contra enchentes.

“As pessoas ricas ainda ficarão encantadas com a ideia de morar de frente para o mar, mas provavelmente gastarão muito dinheiro para tornar a propriedade mais resistente aos efeitos da elevação do nível do mar. Isso significa que talvez a demanda por propriedades de alto padrão não enfraqueça tanto.”

Alguns agentes sugeriram que os proprietários ricos estão levando os riscos a sério e planejam investir em mudanças estruturais como elevar casas que poderiam tornar suas propriedades mais seguras contra a elevação do nível do mar e tempestades.

O mercado não está integrando riscos de longo prazo

Por causa de aumento do nível do mar e riscos de tempestades resultantes das mudanças climáticas, concluímos que muitas das casas atualmente vendidas no sul da Flórida não durarão mais que suas hipotecas de 30 anos sem danos ou adaptações caras, e que a revenda de casas vulneráveis ​​à elevação do nível do mar provavelmente se tornará cada vez mais difícil.

Os formuladores de políticas da Flórida até o momento ignoraram o risco ou tomaram apenas medidas limitadas para corrigir as fraquezas, às vezes aumentando os riscos em outros lugares. Por exemplo, quando paredões são erguidos, eles podem mudar a forma como a areia é lavada, aumentando a erosão nas áreas vizinhas.

Muitas pessoas acreditam que “o mercado” cuidará dessa questão: que os compradores de casas, reconhecendo os riscos iminentes, irão descontar os preços das propriedades vulneráveis, eventualmente reduzindo sua atratividade e valor. Mas o que ouvimos dos corretores imobiliários da Flórida coloca em dúvida a suposição de que o mercado ainda integrou esse risco.

Sobre os Autores

Palmeira Risa, Professor de Estudos Urbanos e Saúde Pública, Georgia State University e Toby W. Bolsen, Professor Associado de Ciência Política, Georgia State University

Este artigo foi republicado a partir de A Conversação sob uma licença Creative Commons. Leia o artigo original.


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