O caso de amor da América com a casa unifamiliar está esfriando

O caso de amor da América com a casa unifamiliar está esfriando Casas unifamiliares em antigas terras agrícolas a oeste de Des Moines, Iowa. Lynn Betts / USDA

Durante décadas, a regulamentação do uso da terra nos EUA enfatizou as casas unifamiliares em lotes grandes. Essa abordagem tem precificado muitas pessoas fora do sonho americano por excelência: casa própria. Também promoveu a expansão suburbana - um padrão de desenvolvimento de baixa densidade e dependente de carro que crescimento dominado no bordas das áreas urbanas desde o final da Segunda Guerra Mundial.

Agora, no entanto, os americanos podem estar começando a questão a conveniência de uma casa particular. No ano passado, o Conselho da Cidade de Minneapolis e o estado de Oregon votaram para permitir duplex e outros tipos de caixas com várias unidades em bairros onde atualmente apenas casas unifamiliares são permitidas. Os legisladores democratas da Virgínia, que recentemente conquistaram o controle da legislatura de seu estado, são buscando promulgar legislação semelhante. E vários candidatos presidenciais democratas incluíram alterações nas leis de zoneamento nas suas políticas habitacionais.

headlines previram um revolução imobiliária. Mas, com base em nossa pesquisa, acreditamos que, embora as atitudes sobre a vida suburbana possam estar evoluindo, a transição para o zoneamento unifamiliar será lenta e difícil.

Os pesados ​​custos da expansão

As autoridades eleitas estão repensando o zoneamento unifamiliar porque alguns de seus constituintes temem que as casas unifamiliares custam muito, são um desperdício e pode isolar pessoas de suas comunidades.

Muitos pesquisadores mostraram que o zoneamento unifamiliar promove a discriminação e exclusão. Nossa pesquisa se concentra em seus impactos ambientais. Dezenas de estudos demonstraram que a expansão é intensiva em energia, principalmente para transporte; consome muita terra; degrada a qualidade do ar e da água; reduz a diversidade de espécies; e contribui para a mudança climática.

Examinamos como a política de uso da terra do Oregon afeta densidade residencial e do Oregon crise da acessibilidade da habitação. Os Oregonians são conhecidos por serem progressivos e ambientalmente conscientes. Eles odeiam a densidade porque valorizam a privacidade e o espaço. Mas eles também odeio expansão porque consome terras agrícolas valiosas.


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Em resumo, o Oregon parece ser o ponto de partida ideal para políticas que restringem o zoneamento unifamiliar. Uma de suas 19 metas estaduais de planejamento do uso da terra, adotadas no início da década de 1970, endereços de habitação e exige que as cidades incluam muitos tipos de moradia. Mas bairros unifamiliares exclusivos ainda hoje dominam a paisagem do Oregon.

Nação unifamiliar

No início dos anos 1970, no que veio a ser chamado de "a silenciosa revolução no controle do uso da terra, ”Alguns estados começaram a recuperar a autoridade sobre o zoneamento que haviam cedido a cidades e vilas. Em 1973, o Oregon criou "limites de crescimento urbano" - uma linha de demarcação entre o uso da terra urbana e rural - em torno de cada uma de suas cidades, juntamente com outras medidas para conter o crescimento e impedir a expansão.

Nossa pesquisa mostra que essa abordagem ajudou a conter o crescimento urbano e a promover o uso mais eficiente da terra. A densidade unifamiliar nos limites do crescimento urbano, medida por unidades habitacionais unifamiliares por hectare, aumentou consistentemente desde que as zonas foram criadas. Densidade unifamiliar em todo o estado aumentou 22% de 1993 a 2012.

O caso de amor da América com a casa unifamiliar está esfriando Eugene, o limite de crescimento urbano do Oregon, protegeu as terras fora dos limites da cidade do desenvolvimento, mas as terras residenciais unifamiliares constituem 87% das terras residenciais dentro dos limites. [Oregon Imagery Explorer] (http://imagery.oregonexplorer.info/)

Ainda, expansão existe dentro dos limites do crescimento urbano. Descobrimos que as terras com zoneamento exclusivo para residências unifamiliares podem conter apenas um máximo de oito a dez unidades por acre. E, como a demanda por casas excede a oferta, as famílias de baixa renda são empurradas para áreas mais baratas, longe do trabalho. Em crescimento, uma coalizão nacional que defende um desenvolvimento mais denso, estima que apenas 89 unidades habitacionais foram construídas no Oregon para cada 100 domicílios formados entre 2000 e 2015.

Em suma, a habitação está ficando mais cara. Um estudo de Harvard de 2019 concluiu que o fornecimento de unidades de aluguel de baixo custo (menos de US $ 800 por mês) no Oregon diminuído em 44% entre 1990 e 2017. Hoje 63% da habitação do Oregon é casas independentes ou unidades unifamiliares separadas.

Lutas habitacionais tornam as habitações menores mais desejáveis

Esses problemas não se limitam ao Oregon. De acordo com o Harvard Joint Center on Housing, 47% das famílias locatárias em todo o país estão pagando mais de 30% de sua renda nos custos de habitação. E a nova construção residencial permanece abaixo das taxas da era da recessão antes de 2008-2009.

Entre 2000 e 2015, os EUA subproduziu 7.3 milhões de unidades de habitação, o que significa que as famílias em todo o país estão lutando para encontrar moradias acessíveis e disponíveis. Essa escassez abrangeu 22 estados e o Distrito de Columbia.

Os funcionários públicos estão reconhecendo que permitir apenas casas unifamiliares também cria problemas de patrimônio. O zoneamento unifamiliar segregou bairros após a Segunda Guerra Mundial, excluindo famílias afro-americanas, que não podiam comprar casas unifamiliares, de bairros brancos de classe média.

O caso de amor da América com a casa unifamiliar está esfriando A maioria das novas casas unifamiliares nos EUA ainda tem pelo menos uma garagem para dois carros, e a área mediana é de quase 2,400 pés quadrados. Censo dos EUA

Hoje, a demanda por casas menores e conectadas - incluindo duplex, triplex e quádruplo - está a uma curta distância dos serviços. As pessoas gostam de viver assim, mas como arquiteto e urbanista Daniel Parolek Como demonstrado, as barreiras regulatórias impedem os construtores de produzir mais desses tipos de moradias, que ele chama de "falta do meio. ”Como Parolek ressalta, muitos dos diversos tipos de moradias comuns em bairros mais antigos, como duplex e triplex, são ilegal sob a maioria dos códigos de zoneamento atuais.

Um começo modesto, mas importante

Todos esses fatores ajudaram a impulsionar Minneapolis e Oregon afastar-se do zoneamento unifamiliar e permitir mais tipos de moradias. Mas, com toda a atenção que essas ações receberam, prevemos que elas terão um impacto modesto.

Os mercados imobiliários são complexos e são afetados por muito mais que o zoneamento. Uma questão-chave é se os custos diminuirão se os formuladores de políticas encorajarem a construção de diversos tipos de moradias “ausentes no meio”.

Mas isso não significa que a alteração das políticas de zoneamento seja equivocada. Promover a construção de áreas mais amplas de moradias cria bairros mais vibrantes, reduz a conversão de terras agrícolas e florestais para o desenvolvimento suburbano, reduz os custos de infraestrutura e oferece oportunidades de moradia mais equitativas para todos.

Sobre os Autores

Robert Parker, Co-Diretor, Instituto de Pesquisa e Engajamento de Políticas, Universidade de Oregon e Rebecca Lewis, Professora Associada de Planejamento, Políticas Públicas e Gerenciamento, Universidade de Oregon

Este artigo foi republicado a partir de A Conversação sob uma licença Creative Commons. Leia o artigo original.

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