Como resolver US Aluguer Habitação Acessibilidade

facilidade de locação

Acabamos de saber que a crise de acessibilidade dos aluguéis nos Estados Unidos é tão ruim quanto sempre foi. Infelizmente, está prestes a ficar muito pior.

O Pesquisa de comunidade americana para 2014, Lançado há algumas semanas, constatou que o número de inquilinos que pagam 30% ou mais de sua renda em habitação - a referência padrão para o que é considerado acessível - atingiu um novo recorde de 20.7 milhões de domicílios, até quase meio milhão a partir do ano antes. Apesar da melhora da economia, o aumento foi de quase cinco vezes maior do que o ganho do ano passado.

Isso significa que cerca de metade de todos os inquilinos vivem em moradias consideradas inacessíveis. E o mais recente aumento vem em cima de um crescimento substancial desde 2000 que tem visto este número subir por cerca de seis milhões de famílias ao longo do período, um aumento de cerca de 41%.

Pior ainda são os mais de 11 milhões de famílias com encargos de custo severos, pagando mais de metade de sua renda por moradia, contra sete milhões no início do século.

Ter tantas famílias e indivíduos lutando para pagar sua renda mensal é uma clara causa de preocupação. Locatários nesta situação são forçados a fazer trocas difíceis para sobreviver, incluindo a opção por moradias em bairros em dificuldades ou em más condições. De fato, em um análise dos dados despesas de consumo realizamos no Centro Comum de Harvard de Estudos de Habitação, descobrimos que os locatários nesta situação acomodar em grande parte os seus elevados custos de habitação por gastar substancialmente menos em necessidades básicas como alimentação e cuidados de saúde.

Este problema crescente precisa ser tratada porque ter um lar estável, decente foi encontrado para produzir uma ampla variedade de benefícios, de melhores resultados de saúde para melhoria do desempenho escolar entre as crianças. Também há evidência crescente que o fornecimento de habitação a preços acessíveis permanente para indivíduos sem abrigo e famílias é muito mais rentável do que pagar por alojamento temporário.

Com o crash da moradia recuando das manchetes e os preços subindo novamente, é muito fácil acreditar que, à medida que a economia se recupera, a crise da acessibilidade das moradias decairá naturalmente, sem a necessidade de maiores esforços por parte de nossos líderes públicos.

Infelizmente, isso é uma ilusão.

Perspectivas de Melhoria

A maré crescente de locatários com encargos de custo tem suas raízes tanto no crescimento real (ajustado pela inflação) do custo de aluguel de imóveis quanto na queda da renda dos inquilinos.

Desde o 2001, o preço médio de locação mensal nos EUA subiu significativamente mais rápido do que a inflação, enquanto a renda típica do locatário do locatário caiu 11%. Estas tendências foram evidentes mesmo antes da recessão e do colapso da habitação, mas certamente foram exacerbadas pelas dificuldades econômicas desde então.

Agora que a economia está se aproximando do pleno emprego e segurando a perspectiva de uma recuperação na renda e na construção de novos apartamentos está a atingir níveis Não visto desde os 1980s, parece haver alguma esperança de que a extensão dos custos de aluguel começaria a diminuir. Mas, ao mesmo tempo, também há forças demográficas no trabalho que provavelmente pioram as coisas.

Os dois segmentos de crescimento mais rápido da população nos próximos anos serão aqueles acima da idade 65 e hispânicos, ambos os quais são mais propensos a sofrer encargos de custos.

Em colaboração com pesquisadores da Enterprise Community Partners, sem fins lucrativos, o Centro Conjunto de Estudos de Habitação planejou simular tendências futuras para locatários com encargos de custo com base em projeções domésticas para a próxima década sob diferentes cenários nos quais os aluguéis continuam superando as receitas, ou, alternativamente, onde vemos uma reviravolta nas condições atuais e as receitas crescem mais rapidamente do que as rendas.

Como documentamos em nosso recente Denunciar, Descobrimos que forças demográficas só vai empurrar para cima o número de inquilinos com aluguel encargos graves por 11% a mais de 13 milhões até 2025, com uma grande parte do crescimento entre os idosos e latinos. Isso é renda assumindo e aluga-os crescer em linha com a inflação geral.

Se tivermos sorte o suficiente para ver os ganhos na receita superar o aumento dos aluguéis em 1% ao ano durante a próxima década, veremos um declínio modesto de alguns inquilinos da 200,000 com encargos severos. Isso é uma melhoria, mas não é suficiente para mudar consideravelmente o atual desafio. E essa modesta melhoria líquida mascararia um crescimento ainda significativo nos encargos de aluguel entre os hispânicos de 12%.

Mas, em alternativa, se as rendas continuam a crescer mais rapidamente do que a renda a um ritmo semelhante ao que vemos hoje, podemos ver o número de inquilinos que gastam mais de metade de sua renda com habitação chegar 14.8 milhões, um aumento de 25% em relação aos níveis recordes de hoje. Isso significaria 31% dos inquilinos dos Estados Unidos - e, provavelmente, pelo menos alguns de seus familiares e amigos - estaria lutando desesperadamente para sobreviver.

O que podemos fazer sobre isso?

Então, o que precisamos fazer para resolver essa situação?

Como a queda da renda é uma parte fundamental do problema, os esforços para elevar o salário líquido terão que ser parte da solução. Aumentos nos salários mínimos ajudarão até certo ponto. Melhorias na educação e na formação profissional que preparam as pessoas para empregos que pagam decentes também são necessárias.

Na frente da habitação, há também um forte argumento para uma expansão de assistência para as famílias de mais baixa renda do país. Cerca de 28% dos locatários ganhe menos que US $ 20,000 por ano. Com essa renda, os custos mensais de moradia têm que ser de US $ 500 ou menos para serem acessíveis.

O mercado privado simplesmente não pode fornecer moradia com aluguéis tão baixos. A assistência pública é necessária para fechar a lacuna. No entanto, atualmente apenas um em cada quatro domicílios quem se qualificaria para essa assistência habitacional federal com base em sua renda é capaz de garantir uma dessas unidades. Ao contrário de outros programas na rede de segurança social, a assistência à habitação não é um direito. E nós simplesmente não chegamos nem perto de financiar totalmente a assistência habitacional para ajudar todos aqueles elegíveis.

A grande maioria dos que são deixados de fora cara chamado necessidades de habitação de pior caso, pagando mais do que metade de sua renda para habitação ou vivem em habitações severamente inadequada.

Resolvendo o problema da habitação

Há duas maneiras principais pelas quais ampliamos a assistência habitacional nas últimas décadas: 1), fornecendo comprovantes de escolha de habitação que subsidiar os custos mensais para casas o inquilino encontra no mercado privado ou 2), subsidiando o custo de novas habitações ou a reabilitação das habitações existentes, com o apoio do Habitação de baixa renda Tax Credit.

Ambos os programas têm o seu lugar. Em mercados onde a habitação a preços modestos em uma variedade de bairros não é escassa, os vales fazem sentido como um meio de aproveitar a moradia que já existe. Os cupons também têm o potencial de dar uma maior escolha sobre onde os moradores querem morar em uma área metropolitana.

O programa de crédito habitacional também desempenha um papel importante ao ajudar a preservar a moradia subsidiada existente que precisa de novos investimentos, ajudando a revolver os bairros onde as novas moradias podem ter um impacto positivo e acrescentando moradias acessíveis em bairros onde não seriam fornecidos.

Ainda assim, ambos os programas poderiam se beneficiar de reformas para garantir que os fundos sejam usados ​​eficientemente e que as oportunidades de moradia oferecidas não estejam concentradas em bairros em dificuldades.

Por exemplo, o Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano iniciou recentemente um programa piloto que fatores a variabilidade dos preços de aluguer de mercado entre os bairros no máximo alugar sua capa vouchers. Actualmente, o limite é estabelecido em é a mesma para toda uma área metropolitana. A nova abordagem permitiria que limite a variar entre os bairros, dando beneficiários mais opções de onde viver e também manter HUD de pagar mais em áreas carentes.

Há também propostas para reformar o programa de crédito tributário para habitação, para permitir que ele atenda a uma faixa mais ampla de níveis de renda e facilite a ajuda de pessoas em mercados de alto custo como Nova York, São Francisco e Boston, onde os encargos de locação são cada vez mais um problema entre as famílias de renda moderada e não apenas os pobres.

The Grass Roots

Além desses esforços federais, os governos estaduais e municipais também têm um papel importante a desempenhar na promoção de uma maior oferta de moradias populares.

Além de fornecer fundos públicos para esse fim, esses níveis de governo estabelecem regulamentos e políticas de uso da terra que têm o potencial de estimular a produção de moradias a preços acessíveis. Mas, com demasiada frequência, eles impedem a produção de moradias a preços acessíveis por meio de processos de aprovação complexos e caros, bem como limites para os tipos de habitação que podem ser construídos.

Com as tendências demográficas e econômicas capazes de manter o número de locatários com custos elevados em níveis recordes nos próximos anos, a questão não vai desaparecer. Mas ainda não temos a urgência política de tomar as medidas necessárias para fazer algo sobre o problema; A acessibilidade da habitação nem sequer surgiu em nenhum dos debates presidenciais.

Pode ser porque tem sido historicamente suportado pelas famílias e indivíduos mais desfavorecidos da nação. Mas com o número de locatários com custos elevados atingindo altas a cada ano, o desafio de pagar a renda a cada mês está se tornando uma preocupação significativa para uma faixa mais ampla do país a cada ano que passa.

Está na hora de nossos líderes políticos notarem e agirem.

Sobre o autorA Conversaçãos

Chris Herbert, Managing Director do Centro Conjunto de Estudos de Habitação, da Universidade de Harvard. Andrew Jakabovics, diretor sênior de desenvolvimento de políticas e de pesquisa em acessível-habitação sem fins lucrativos Empresa comunitária Partners, co-autor deste artigo.

Este artigo foi originalmente publicado em A Conversação. Leia o artigo original.

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