O que a economia tem a dizer sobre as bolhas da habitação

O que a economia tem a dizer sobre as bolhas da habitação

A rápida ascensão dos preços das casas australianas criou divergências entre os economistas sobre se existe atualmente uma bolha imobiliária. Brian Birdwell / flickr, CC BY-NC-ND

A palavra b está circulando, apenas uma década depois do estouro espetacular da bolha dos preços imobiliários dos Estados Unidos, desencadeando uma crise financeira global. Como os preços dos imóveis na Austrália continuam batendo recordes, muitos se perguntam se isso é sustentável. A Conversação

Os economistas discordam sobre como definir uma bolha, ou até mesmo se existem bolhas. Intuitivamente, uma bolha (e isso se aplica a qualquer ativo, não apenas imóveis) existe quando o preço de um ativo é super inflado em relação a algum benchmark. E aqui está o problema: ninguém pode concordar sobre o que deve ser esse benchmark.

O benchmark poderia ser uma estimativa do valor do ativo com base em uma coleção de variáveis ​​que afetam plausivelmente sua oferta, demanda e preço, os chamados fundamentos. Para as casas, esses fundamentos incluem crescimento populacional, política tributária, tamanho da família, renda familiar e muitos outros.

Mas os economistas não podem concordar sobre quais fundamentos determinam o preço de um ativo, ou quão importante é cada um deles. Além disso, o valor desses fundamentos só pode ser estimado, não observado. É subjetivo a ponto de alguém sempre ser capaz de inventar uma história baseada em fundamentos para racionalizar porque os preços das casas estão no nível em que estão.

Alguns economistas propõem referências alternativas para medir uma bolha, como as médias históricas de longo prazo ou uma estimativa do valor subjacente de uma tendência. Se os preços dos ativos são maiores que essas médias ou a tendência, então temos uma bolha. No entanto, essa definição é simplista demais porque a economia é dinâmica, em constante evolução, e as médias de longo prazo, assim como as tendências, mudam.

Aumentos de preço e bolhas

É somente quando os preços dos ativos atingem alturas extravagantes que a maioria das pessoas, incluindo os economistas, concordam que ele está superfaturado e devido a uma grande correção (estouro de uma bolha). Mesmo assim, alguns economistas vão negar a existência de uma bolha.


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Um dos primeiros exemplos de uma bolha de preços de ativos foi o frenesi no mercado de bulbos de tulipas holandeses no século XVII - a chamada "Tulipmania". Embora os dados sejam irregulares e muitos historiadores não tenham exercido grande cuidado ao recontar a história, há pouco mais a explicar como os preços dos bulbos da Witte Croonen aumentaram 26 em janeiro 1637 e caíram para um vigésimo do seu valor máximo na primeira semana de fevereiro.

Ainda, o respeitado estudioso Peter Garber argumentou que:

Os maravilhosos contos da tulipa são irresistíveis para aqueles que gostam de chorar, mesmo quando as histórias são tão obviamente falsas. Tão perfeitos são para uso didático que moralizadores financeiros sempre encontrarão um mercado pronto para eles em um mundo cheio de investidores que já temem o Armagedom financeiro.

O que a economia tem a dizer sobre as bolhas da habitaçãoSoldados destroem tulipas para reduzir a oferta e estabilizar os preços após o súbito colapso dos preços das tulipas na Holanda do século XVII. The Tulip Folly (1882) por Jean-Léon Gérôme. Jean-Léon Gérôme / Wikimedia Commons, CC BY-SA

Supondo que as bolhas são uma lacuna significativa entre o preço do ativo observado e algum valor de referência adequado, a mera existência dessa lacuna implora a questão de como ela surgiu. As respostas baseiam-se principalmente na psicologia, e é por isso que muitos economistas (procurando representar o mundo em um modelo matemático) lutam com o conceito.

Frenesi da bolha

As bolhas são, em última análise, um jogo de confiança, em que o vendedor vende o ativo a um comprador com lucro, com o segundo esperando fazer o mesmo no futuro. Este jogo conta com uma poderosa narrativa que capta a imaginação das pessoas e as convence que a sua vez será diferente.

Como George Soros, o famoso multibilionário húngaro dos EUA gerente de fundo de hedge, uma vez observou:

[…] As bolhas não crescem do nada. Eles têm uma base sólida na realidade, mas a realidade é distorcida por um equívoco.

Esse equívoco é a conseqüência do comportamento humano e dos traços que partem do paradigma totalmente racional, tão frequentemente assumido na economia formal. Em vez disso, como argumentam os economistas comportamentais, as pessoas exibem uma série de vieses.

Estes incluem, por exemplo, o desejo de encontrar informações que estejam de acordo com suas crenças existentes (chamadas de viés de confirmação) ou a tendência de tomar decisões com base na informação mais prontamente disponível (chamada de viés de disponibilidade). As pessoas experimentam e procuram resolver seu desconforto quando têm duas ou mais crenças, ideias ou valores contraditórios e também empregam abstrações simples ao pensar sobre problemas e eventos complexos (enquadramento).

As pessoas são estatísticos intuitivos pobres e se preocupam mais em evitar perdas do que em experimentar ganhos (chamado aversão à perda). A lista de falhas no comportamento humano continua. Além disso, humanos, animais sociais que somos, competem e imitam nossos pares, rebanam como ovelhas e agem sobre rumores.

Ocasionalmente, todos esses traços e vieses se reforçam mutuamente e enviam os preços das casas, ou ações ou qualquer outra coisa, para a estratosfera.

Quem tem medo de uma bolha?

A bolha em si raramente é uma das principais causas de preocupação, embora as famílias australianas jovens que desejam adquirir sua primeira casa não concordem. O problema, claro, é que toda bolha eventualmente aparece e essa correção é tipicamente violenta e dolorosa, por duas razões.

Em primeiro lugar, os preços dos ativos caem frequentemente mais depressa do que sobem, pelo que a correção descendente pode destruir o valor num espaço de tempo muito curto. Em segundo lugar, a maioria das bolhas é impulsionada pela dívida, porque a única maneira de uma bolha se expandir nos estágios posteriores é se a demanda pelo ativo for reforçada pela dívida.

Essa combinação - alta dívida e queda dos preços dos ativos - gera um ciclo vicioso no qual os devedores em dificuldades se esforçam para consertar seus balanços e vender seus ativos. Isso, por sua vez, empurra ainda mais o preço desse ativo, causando ainda mais sofrimento a proprietários semelhantes do ativo, e assim por diante.

A dor associada a uma bolha de ruptura varia consideravelmente. Às vezes, as economias se recuperam rapidamente de uma bolha explosiva, como foi o caso após o colapso do fôlego bolha dotcom.

No entanto, bolhas de habitação estão em uma liga própria. Historicamente, eles têm sempre levou a recessões severase não há razão para acreditar que isso deva mudar. A próxima vez não é diferente.

As respostas sobre como lidar com uma bolha variam de “nada” a “o que for preciso”. O problema é que ninguém (formuladores de políticas incluídos) pode identificar com segurança uma bolha.

Se houver algo como uma bolha, só saberemos com certeza quando a bolha já estiver estourando. Agir cedo para evitar que uma bolha se expanda ainda mais é arriscado e impopular. É um bravo banqueiro central que aumenta as taxas de juros em antecipação a um aumento nos preços dos ativos quando o resto da economia está funcionando bem, ou mesmo mostrando sinais de fraqueza.

Então, a Austrália está no meio de uma bolha imobiliária? Eu vou sair em um membro e responder afirmativamente. Há uma abundância de argumentos porque os preços atuais das casas estão exatamente onde deveriam estar, com base nos fundamentos.

Mas na minha opinião, essas explicações não passam no teste do cheiro: aumentos de dois dígitos nos preços da habitação, combinados com uma dívida familiar sem precedentes (mais que 120% do PIB, o terceiro mais alto do mundo) e os rácios de serviço da dívida das famílias (também terceiro maior do mundo), para uma situação precária. Tudo o que precisamos é de uma mudança modesta no sentimento do investidor, de alguns aumentos nas taxas de juros ou de um aumento perceptível no desemprego, e todo o esquema se desenrola. Espero que esteja errado, mas a história está do meu lado.

Sobre o autor

Timo Henckel, pesquisador associado do Center for Applied Macroeconomic Analysis, Universidade Nacional Australiana

Este artigo foi originalmente publicado em A Conversação. Leia o artigo original.

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