Como os vizinhos transformaram prédios não utilizados em um centro comunitário em expansão

Como os vizinhos transformaram prédios não utilizados em um centro comunitário em expansão
O funcionário Dann Zinke trabalha em uma bicicleta na Recovery Bike Shop. Os donos das lojas compraram seu prédio na Avenida Central com a ajuda da NEIC.

À medida que os aluguéis aumentam e os negócios independentes em Minneapolis perdem seus aluguéis para grandes cadeias nacionais, uma cooperativa inédita encontrou uma solução.

Depois de anos fermentando em casa, Evan Sallee e seus parceiros da Fair State Brewing, a primeira cooperativa de cerveja de propriedade do consumidor de Minnesota, estavam finalmente prontos para abrir uma taberna em Minneapolis. Eles precisavam de um local que pudesse acomodar a fabricação de cerveja, com uma loja que convidava as pessoas para fora da rua. Essa combinação foi difícil de encontrar até que eles olharam para um espaço na Avenida Central, no bairro Nordeste da cidade.

No começo, eles acharam que não funcionaria. Os pisos de madeira não suportavam equipamentos pesados, e os quartos dos fundos precisavam de reparos. Em sua experiência, problemas como esses eram disjuntores de negócios. Mas aqui, os latifundiários haviam priorizado o aluguel para empreendedores locais e pagariam pelas reformas necessárias - em parte, porque eles próprios queriam beber lá. "Nosso objetivo total ao criá-lo era torná-lo um ponto central para a comunidade se reunir, Sallee disse.

O prédio não era ocupado por proprietários ausentes ou por desenvolvedores distantes, mas por cerca de 200 pessoas locais que possuíam a propriedade coletivamente. Eles fazem parte da Cooperativa de Investimento do Nordeste (NEIC), uma cooperativa inédita nos Estados Unidos que reúne dinheiro dos membros para investir em imóveis comerciais. Eles compartilham os lucros, a tomada de decisões e as recompensas da comunidade de ter, entre outras coisas, lojas de propriedade local que desejam em sua vizinhança.

Em todo o país, os valores das propriedades aumentaram com um interesse renovado na vida urbana - uma tendência que criou novos mercados lucrativos para os desenvolvedores. À medida que os custos de arrendamento aumentam, as empresas locais são frequentemente fechadas e os residentes profundamente arraigados são deslocados. O volume de negócios resultante mudou o caráter de muitos bairros.

Os amigos que fundaram a NEIC não queriam que isso acontecesse no Nordeste. Embora eles estivessem inicialmente preocupados com os edifícios vagos e subutilizados do seu bairro, eles também sabiam que os maiores empreendedores seguiriam de perto o crescente interesse residencial na área. Se o controle local da propriedade pudesse ajudar a apoiar as empresas independentes, imaginavam, talvez houvesse uma maneira de se apropriar disso.

Um destino de longa data para os imigrantes da classe trabalhadora, o Nordeste ainda está repleto de igrejas ortodoxas orientais e das grandes cascas de elevadores de grãos que um dia impulsionaram a indústria da cidade. Muitas pessoas que cresceram aqui ainda moram aqui. "Havia muito mais senso de lugar", disse o proprietário da Recovery Bike Shop, Seth Stattmiller, comparando-o ao bairro onde sua loja anterior estava localizada. "As pessoas estão aqui por suas vidas."

Em Minneapolis, como em muitas cidades do país, a crescente demanda por imóveis fez com que as lojas independentes fossem gradualmente substituídas por agências bancárias, revendas de telefonia e restaurantes sofisticados. Do 2014 ao 2016, o aluguel comercial aumentou em 8 por cento - mais de quatro vezes a taxa de inflação.


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Em todo o país, os aumentos de renda alimentados pela especulação estão superando em muito a capacidade das pequenas empresas de lucrar com as vendas do crescimento, de acordo com um relatório do Instituto de Autossuficiência Local (ILSR), um think tank baseado em Minneapolis. O resultado é que muitas empresas perdem seus arrendamentos para grandes cadeias nacionais, cujas marcas lhes dão alavancagem nas negociações de aluguel.

"Muitas vezes, o que estamos vendo é que as empresas locais e as pessoas estão trazendo os bairros de volta, e então o valor que eles criam coletivamente está sendo desviado por um pequeno número de investidores que não moram na vizinhança", disse. Stacy Mitchell, co-diretora do ILSR, apontando para a “perda de controle” que muitos norte-americanos sentem sobre a acessibilidade econômica de seus bairros e o crescente senso de igualdade. “Possuir imóveis comerciais é a melhor maneira de se proteger de estar à mercê dessas forças.”

Antes da criação do NEIC, o grupo por trás dele - alguns dos quais se conheciam através da cooperativa local de alimentos - queria ter uma posição no mercado imobiliário antes que isso acontecesse com a vizinhança. Leslie Watson, membro da diretoria, uma das arquitetos da cooperativa, disse que iria trocar ideias quando se encontrassem nas aulas e reuniões da vizinhança: e se eles cortassem os custos comprando casas juntos? Ou talvez imóveis comerciais? E se eles fizessem isso como uma cooperativa oficial?

No final da 2011, eles se estabeleceram em um modelo de investimento que não existia em nenhum outro lugar do país (outro grupo havia iniciado uma cooperativa semelhante de forma independente em Alberta, Canadá). Os membros da 39 haviam investido pelo menos $ 1,000 cada, aproveitando seus conhecimentos em cooperativas, leis, finanças e outras disciplinas para desenvolvê-la. Nas reuniões da comunidade, os membros conheciam os residentes de longa data que se lembravam da área como um corredor comercial outrora movimentado e residentes mais novos que acabavam de se instalar. Mostraram fotos de prédios subutilizados à venda e perguntaram aos moradores que tipos de empresas queriam ver lá. . Watson se lembra de um membro identificando o potencial da Central Avenue como “um belo sorriso que está faltando apenas alguns dentes.” Jackie Francis e seu marido, Justin, investiram toda a sua poupança de $ 2,000 para se tornarem membros depois de participar de uma reunião da comunidade.

No final da 2011, os membros da 90 se comprometeram a comprar os primeiros edifícios da NEIC. A Stattmiller lembra os prédios como monstruosidades hediondas, com tinta amarela descascada e um único banheiro decadente em um dos porões. “Eles queriam basicamente comprar a propriedade mais feia na Central [Avenue] e fazer algo com ela”, ele disse. Como cooperativa, eles juntaram $ 80,000 para comprar dois prédios vazios.

Na 2014 - quando a NEIC tinha membros da 200 - três negócios foram abertos, empregando pessoas da 25 entre eles: Recovery Bike Shop, que comprou um dos prédios com a ajuda da NEIC, e inquilinos da Fair State Brewing e padaria Aki's BreadHaus. A ideia era que, quando as pessoas locais tomam decisões colaborativas de longo prazo sobre os lugares em que vivem, os bairros se desenvolveriam.

O NEIC conseguiu financiar a propriedade cooperativamente, refletindo o profundo sistema cooperativo de Minnesota, que remonta a mais de 100 anos a cooperativas de produtores que investiram juntas em elevadores de grãos e usaram essas conexões para formar vastas cooperativas de vendedores como a Land O 'Lakes. Com mais de 800, Minnesota tem o maior número de cooperativas no país, uma lista que inclui empresas Fortune 500.

Isso dá a Minnesota um ambiente regulatório descontraído para as cooperativas. Embora as leis de valores mobiliários destinadas a proteger pequenos investidores limitem diretamente a quantia de dinheiro que pode ser investida em empresas, o Minnesota isenta investimentos em cooperativas - o que permitiu ao NEIC levantar capital necessário de membros que contribuíram com mais de US $ 1,000. Apenas cerca de metade dos estados permitem essa isenção, e a maioria limita o montante que pode ser investido.

Embora o NEIC tenha recebido uma grande onda de interesse no modelo em que foi pioneiro - os membros do conselho dizem que tiveram investigações de grupos 70 em todo o país - adaptá-lo em outro lugar exige a invasão do modelo para atender às necessidades locais.

cooperativa imobiliária
SIM! Infográfico

David Glick está no comitê de direção da Cooperativa de Investimento Imobiliário de NYC (NYC REIC), um grupo que se originou no Brooklyn com mais de 400 membros, inspirados pelo NEIC. "As pessoas estavam falando sobre a necessidade de algo assim, mas não tínhamos um nome para isso", disse ele.

As pessoas na rede de Glick começaram a passar em torno de um SIM! artigo sobre o que o NEIC realizou, e uma discussão em grupo no Facebook levou a uma reunião inicial que atraiu pessoas do 350. Quando o grupo de Nova York começou a navegar como seria esse modelo em um local com uma paisagem legal e imobiliária muito diferente, eles enviaram um membro a Minneapolis para aprender sobre o modelo da NEIC. De lá, eles tiveram que improvisar.

Trabalhando com uma população muito maior em uma área onde as compras de propriedades poderiam chegar a milhões, eles começaram a elaborar estatutos diferentes dos da NEIC. Enquanto o Nordeste de Minneapolis estava trabalhando em uma área à beira de uma modernização, no deslocamento do Brooklyn há muito tempo havia sido acelerado, o que Glick chama de “desenvolvimento extrativo em esteróides”.

Para atrair uma associação mais ampla e diversificada, a NYC REIC estabeleceu taxas de associação em apenas $ 10 - de fácil alcance para a maioria dos residentes. Os estatutos, que estão sendo redigidos atualmente, visam o envolvimento democrático total: os membros votarão não apenas nos membros do conselho, como no NEIC, mas também nas decisões de investimento. Glick diz que o grupo espera que este seja um processo muito mais longo em Nova York, onde teve que lidar com diferentes restrições sobre finanças e uma associação que ainda não se conhecia como os vizinhos do nordeste.

Diversidade e representação também estão entre os desafios que o NEIC identificou. O $ 1,000 é uma entrada alta para muitos no bairro, e os membros do conselho dizem que o discutem com frequência. Se a sua afiliação não é tão diversa quanto a vizinhança, eles se perguntam: o que isso significa para um grupo cujo objetivo é tomar decisões locais?

Isto é especialmente crítico para um bairro em ascensão, como o nordeste é. Apenas um edifício é de propriedade cooperativa, e quanto maior o interesse na área, mais atraente se torna para os desenvolvedores tradicionais.

“Queremos melhorar o que já está aqui, não empurrar as pessoas para fora”, disse Colleen O'Connor, membro do conselho, sobre a perspectiva de que dar um impulso econômico ao bairro também poderia impulsionar a gentrificação.

Para o membro do conselho da cidade de Minneapolis, Kevin Reich, a ideia tem sido uma “mudança de jogo” - mesmo em Minneapolis rica em cooperativas - que influenciou o apoio da cidade às cooperativas. A cidade já havia destinado fundos para o financiamento de cooperativas, mas “ter uma cooperativa que possa realmente apoiar outras cooperativas nos intrigou”, disse Reich.

Reich, que viveu no Nordeste desde a adolescência e ajudou a lançar a cooperativa de alimentos, disse que esta nova energia influenciou a cidade para este ano lançar um programa que financiará o recrutamento e treinamento de novas cooperativas. Agora, em sua primeira fase - educar novos empreendedores sobre as possibilidades de se tornarem cooperativas - a cidade planeja iniciar sua primeira coorte de treinamento cooperativo no próximo ano.

"Uma vez que você entra no âmago da questão de um sistema de mercado livre, se você não possui, você não tem nada a dizer", disse Reich. "Você tem que ser o investidor que diz, nós valorizamos isso."

Até agora, a linha de fundo da comunidade tem sido a maior recompensa para os investidores do NEIC. Na 2015, a cooperativa pagou seus primeiros retornos de um pouco mais de 4 alocação de capital de crédito percentual em investimentos básicos em $ 1,000 e menos em ações maiores. Que tais dividendos são modestos e não garantidos, mostra que o interesse real dos investidores está na vida de longo prazo do bairro.

Neste outono, a NEIC planeja investir em uma segunda propriedade a três quilômetros de distância - uma antiga loja de aquecimento e ar condicionado cuja fachada de pedra é tão datada quanto a dos últimos edifícios. Eles já estão respondendo chamadas de possíveis locatários.

Este artigo foi publicado originalmente em SIM! Revista

Sobre o autor

Christa Hillstrom escreveu este artigo para Soluções 50, a edição Winter 2016 de SIM! Revista. Christa é editora sênior da YES!

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